Incremento del canon de arriendo: cómo funciona el ajuste
Cuánto puede subir el arriendo cada año, cómo se calcula según el IPC, qué dice la ley y qué pasa si lo suben más de lo permitido.
Una de las preguntas más comunes de inquilinos y propietarios en Colombia es: ¿cuánto puede subir el arriendo cada año?
La respuesta está en la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Según esa ley, el canon de arriendo solo puede incrementarse una vez al año y el aumento no puede superar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) certificado por el DANE (la entidad del gobierno que mide la inflación) para el año inmediatamente anterior.
Suena técnico, pero en la práctica es sencillo: si firmó el contrato en enero de 2026, el primer incremento se aplica en enero de 2027 y el porcentaje máximo de aumento es el IPC del año 2026.
Este artículo explica cómo funciona el cálculo, qué dice la ley, qué pasa si el propietario lo sube más de lo permitido y cómo se pacta el incremento en el contrato.
Qué dice la Ley 820 de 2003
La Ley 820 establece dos reglas claras sobre el incremento del canon en contratos de vivienda urbana:
- El canon solo puede aumentarse una vez cada año. Contado desde la fecha de inicio del contrato.
- El incremento no puede superar el IPC certificado por el DANE para el año inmediatamente anterior.
Esas dos reglas protegen al inquilino de aumentos arbitrarios y le permiten al propietario ajustar el canon para que no pierda poder adquisitivo por la inflación.
La ley no aplica igual a todos los inmuebles. Los contratos de vivienda urbana (apartamentos, casas y apartaestudios destinados exclusivamente a vivienda) están regulados por la Ley 820. Los contratos de locales comerciales, oficinas, bodegas o inmuebles rurales tienen reglas distintas que se pactan libremente entre las partes.
Cómo se calcula el incremento del canon
El cálculo es una regla de tres sencilla. Si el canon actual es de $1.500.000 y el IPC del año anterior fue del 5%, el incremento se calcula así:
Canon nuevo = Canon actual × (1 + IPC del año anterior / 100)
En este caso:
Canon nuevo = $1.500.000 × (1 + 5 / 100)
Canon nuevo = $1.500.000 × 1.05
Canon nuevo = $1.575.000
El aumento es de $75.000 mensuales, que representa el 5% del canon anterior.
Si el contrato se firmó en marzo de 2026, el primer incremento se puede aplicar en marzo de 2027. Usando el IPC certificado por el DANE para todo el año 2026 (que se publica en enero de 2027).
Cuándo se aplica el incremento
El incremento se aplica una vez cumplido un año desde el inicio del contrato, no desde el último incremento. Si firmó en enero de 2026, el primer incremento puede aplicarse en enero de 2027 y el siguiente en enero de 2028.
El propietario debe notificar al inquilino por escrito mediante servicio postal autorizado o notificación personal. La notificación debe ser formal y cumplir con los requisitos del Código de Procedimiento Civil.
Si el contrato no dice nada sobre el incremento, igual aplica el tope del IPC. No es necesario que el contrato lo mencione explícitamente. La ley lo regula.
Qué pasa si el propietario lo sube más del IPC
Si el propietario pretende subir el canon más allá del IPC certificado, el incremento no es válido según la Ley 820. El tope del IPC es de orden público y no puede ser superado.
En la práctica, si el propietario insiste, el inquilino puede:
- Pagar solo el valor del canon ajustado al IPC.
- Solicitar conciliación ante un centro de conciliación o notaría.
- Presentar una demanda ante la jurisdicción civil para que un juez ordene la corrección.
Lo más común en inmobiliarias serias es que el incremento ya esté calculado correctamente desde el principio, porque cualquier cobro por encima del IPC deja al propietario expuesto a una demanda y le da al inquilino la razón en cualquier conciliación.
El IPC no es obligatorio, pero sí es el tope
La Ley 820 no obliga a subir el canon cada año. El propietario puede decidir no incrementarlo. O incrementarlo menos del IPC. Lo que no puede hacer es subirlo más del IPC.
Muchos propietarios prefieren subir solo un porcentaje del IPC para mantener al inquilino contento y evitar rotación. Otros suben el IPC completo cada año como forma de mantener el valor real del canon frente a la inflación.
Incremento en contratos comerciales
Los contratos de locales comerciales, oficinas, bodegas y consultorios no están regulados por la Ley 820. En esos casos, el incremento del canon se pacta libremente entre las partes y se define en el contrato.
Es común que los contratos comerciales incluyan cláusulas como:
- Incremento del IPC más un punto adicional.
- Incremento fijo de cierto porcentaje anual.
- Incremento según el desempeño del negocio o el sector.
Si el contrato no dice nada sobre el incremento, no hay un tope legal automático como en vivienda urbana. Las partes deben acordar cualquier aumento. O, en su defecto, acudir a conciliación.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede subir el arriendo en cualquier momento?
No. El canon solo puede incrementarse una vez al año. Contado desde la fecha de inicio del contrato. Si el contrato empezó en mayo de 2026, el primer incremento puede aplicarse en mayo de 2027.
¿Qué IPC se usa para calcular el incremento?
El IPC certificado por el DANE para el año inmediatamente anterior. Si el incremento se aplica en enero de 2027, se usa el IPC del año 2026, que el DANE publica en los primeros días de enero.
¿El incremento del canon también se aplica a la administración?
No. El incremento del canon según el IPC solo aplica al valor del arriendo. La administración del edificio tiene su propio reglamento y puede subir según lo apruebe la asamblea de copropietarios.
¿Puedo negarme a pagar el incremento?
No. Si el incremento está dentro del tope del IPC y se aplica después de cumplido un año de contrato. Negarse a pagar el incremento legal puede ser causal de incumplimiento del contrato.
¿Qué pasa si no me avisan del incremento?
El propietario o la inmobiliaria debe notificar el incremento con antelación. Si no lo hacen, el inquilino puede seguir pagando el canon anterior hasta que reciba la notificación formal. Una vez notificado, debe ajustar el pago desde la fecha indicada.
¿Tiene dudas sobre el incremento del canon en su contrato? En ZAR calculamos el ajuste anual según la ley y se lo notificamos conforme a los plazos legales. Si está buscando apartamento en arriendo en Medellín, contáctenos y le explicamos cómo funciona todo el proceso.
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