Gastos de escrituración al vender apartamento en Colombia

Vender un apartamento en Colombia no es solo acordar el precio y firmar. Entre el precio de venta y el dinero neto que recibe el vendedor hay varios gastos de escrituración que muchos propietarios descubren tarde.

Esta guía desglosa cada gasto, quién lo asume según la costumbre en Medellín y el Valle de Aburrá, y qué cuidar para que no haya sorpresas en el día de la firma.

Los gastos principales de la venta

Los gastos de escrituración se dividen entre los que corresponden al vendedor, los que corresponden al comprador y los que se comparten por ley. En la práctica, muchos gastos se negocian caso por caso. Lo importante es dejarlo claro en la promesa de compraventa.

Gastos que normalmente asume el vendedor

1. Retención en la fuente

La retención en la fuente es un anticipo del impuesto de renta que la notaría retiene del valor de venta. Para personas naturales, la retención es del 1% del precio de venta (art. 398 del Estatuto Tributario). Ese dinero se descuenta del pago que recibe el vendedor en la firma. Luego se puede descontar o imputar en la declaración de renta del año siguiente.

2. Paz y salvo de administración y servicios

Antes de escriturar, el vendedor debe presentar paz y salvo de:

• Administración del edificio o conjunto.
• Impuesto predial.
• Servicios públicos (agua, energía, gas).

Si hay deudas pendientes, normalmente se descuentan del valor a recibir en la escritura o el vendedor las paga antes de la firma. Es posible escriturar con deudas en algunos casos, pero el comprador puede exigir que estén saldadas antes de pagar el precio total.

3. Cancelación de gravámenes (si aplica)

Si el apartamento tiene una hipoteca activa, el vendedor debe gestionar la cancelación del gravamen antes de la escritura. O coordinar que se cancele el mismo día con parte del dinero de la venta.

Ese trámite se hace en el banco que otorgó el crédito y puede tardar varios días. Si la cancelación no está lista el día de la firma, la escritura no se puede inscribir en la Oficina de Registro.

Gastos que se comparten

Derechos notariales

El costo de la escritura en la notaría. Según la ley, los derechos notariales se dividen por mitades entre comprador y vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa. En la práctica, la distribución es negociable y debe quedar clara en la promesa de compraventa.

Gastos que normalmente asume el comprador

1. Impuesto de registro (beneficencia en Antioquia)

El impuesto de registro se paga en la Oficina de Instrumentos Públicos para inscribir la escritura. En Antioquia, este impuesto se conoce como "beneficencia" y es de carácter departamental. Se paga después de la firma de la escritura como requisito para que el Registro inscriba el cambio de propietario. La costumbre es que lo asume el comprador junto con los derechos de registro.

2. Derechos de registro

El comprador también paga la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro, que es el trámite que oficializa el cambio de propietario.

3. Certificado de tradición y libertad actualizado

Aunque el vendedor debe tener un certificado actualizado para mostrar al comprador durante la negociación, el comprador suele pedir uno adicional justo antes de la firma para confirmar que no haya gravámenes nuevos.

4. Avalúo comercial (si el comprador pide crédito)

Si el comprador financia la compra con un banco, el banco exige un avalúo comercial del inmueble. Ese avalúo lo paga el comprador.

Quién paga qué: distribución típica

Una distribución común en la práctica es:

Gasto	Común que asuma
Retención en la fuente (1%)	Vendedor
Paz y salvo de administración	Vendedor
Paz y salvo de predial	Vendedor
Cancelación de hipoteca	Vendedor
Derechos notariales	Mitad y mitad por ley, salvo acuerdo
Impuesto de registro (beneficencia)	Comprador
Derechos de registro	Comprador
Certificado de tradición	Comprador
Avalúo comercial	Comprador (si pide crédito)

La distribución exacta es negociable entre las partes. Lo importante es que esos acuerdos queden claros antes de firmar la promesa de compraventa, para que nadie se lleve sorpresas en la notaría.

Cuánto se llevan las inmobiliarias en la venta

La comisión de la inmobiliaria es un gasto adicional que no aparece en la escritura, pero que el vendedor debe tener claro desde el principio.

En Colombia, las comisiones de venta varían según la inmobiliaria y el tipo de inmueble. En ZAR cobramos el 3% más IVA del valor de cierre, y ese valor se paga una sola vez al firmar la escritura.

Ese porcentaje incluye:

• Avalúo y fotografía profesional.
• Publicación en los principales portales inmobiliarios.
• Atención de visitas.
• Asesoría durante el proceso hasta la escritura.

Estimación de gastos totales

Los gastos totales de escrituración para el vendedor y el comprador dependen del valor de venta, del municipio, y de los acuerdos entre las partes. Consulte con la notaría, el abogado o la inmobiliaria para tener una estimación precisa según su caso específico.

Como referencia general, los gastos del vendedor suelen incluir la retención en la fuente (1% del precio), los paz y salvos y la comisión de la inmobiliaria. Los derechos notariales se reparten por mitades, salvo acuerdo, y el comprador suele asumir el impuesto de registro (beneficencia) y los derechos de inscripción.

Esos valores varían según el avalúo catastral, la tarifa de la notaría y las condiciones particulares de cada transacción.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la escritura del apartamento?

Por ley, los derechos notariales se dividen por mitades entre comprador y vendedor, salvo que las partes acuerden otra cosa. En la práctica, la distribución de todos los gastos de escrituración es negociable. Lo importante es que el acuerdo quede por escrito en la promesa de compraventa, para evitar conflictos en la notaría.

¿Se pueden negociar los gastos de escrituración?

Sí. Por ley, los derechos notariales se dividen por mitades entre comprador y vendedor, pero las partes pueden pactar cualquier otra distribución. Lo importante es que el acuerdo quede por escrito en la promesa de compraventa, para evitar conflictos en la notaría.

¿Qué pasa si el vendedor no paga la retención en la fuente?

La notaría retiene automáticamente el 1% del valor de venta como retención en la fuente. No es opcional. Ese dinero se descuenta del pago que recibe el vendedor en la firma.

¿Cuánto demora la escrituración completa?

Desde que se firma la promesa de compraventa hasta que se inscribe la escritura en el Registro puede tomar desde algunas semanas hasta más tiempo. Depende de la disponibilidad de la notaría, la cancelación de hipotecas (si aplica) y la gestión de los paz y salvos.

¿La retención en la fuente se puede recuperar?

Sí. La retención se descuenta del pago que recibe el vendedor en la firma, pero ese dinero se puede descontar en la declaración de renta del año siguiente. No es un gasto definitivo, es un anticipo de impuestos.

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